O que é uma casa não averbada
Ter uma casa não averbada é mais comum do que parece, e o problema quase sempre aparece na hora de vender ou financiar.
Averbar a construção é registrar na matrícula do imóvel, no cartório, que existe uma casa naquele terreno, com a área construída real. Quando isso não foi feito, a casa existe na prática, mas para o cartório o imóvel ainda é só o terreno, ou uma construção menor do que a atual.
Isso é muito comum em casas antigas, imóveis herdados e construções que foram ampliadas ao longo dos anos.
Como saber se a sua casa não está averbada
Peça a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis e confira se a construção e a área aparecem descritas. Se a matrícula mostrar só o terreno, ou uma área menor do que a real, trata-se de uma casa não averbada, mesmo que você pague IPTU pela construção.
Na hora de vender
- O comprador paga pelo terreno, não pela casa. Sem a construção na matrícula, é difícil justificar o valor de mercado do imóvel.
- A escritura pode ficar travada. Muitos compradores e corretores não aceitam fechar negócio com a matrícula desatualizada.
- O negócio demora. A regularização feita às pressas, no meio da venda, costuma atrasar tudo.
Na hora de financiar
Os bancos avaliam o imóvel pela documentação. Se a casa não está averbada, o banco não considera a construção no valor da garantia, e o financiamento costuma ser negado. Isso vale tanto para quem quer comprar a sua casa quanto para você, se quiser usar o imóvel como garantia de um empréstimo.
Outros problemas
- Inventário e partilha mais complicados quando o imóvel é herdado.
- Diferenças de IPTU entre a área cadastrada na prefeitura e a da matrícula.
- Risco de exigências da prefeitura se a construção também não tiver aprovação.
Como resolver
Na maioria dos casos, a averbação depende do habite-se. O caminho costuma ser:
- Verificar a situação na prefeitura: a construção tem projeto aprovado e habite-se?
- Regularizar o que faltar: atualizar o projeto, se a obra ficou diferente, e obter o habite-se.
- Averbar no cartório: com a documentação técnica em ordem, a construção passa a constar na matrícula.
Perguntas frequentes sobre casa não averbada
Casa não averbada paga IPTU?
Sim. O IPTU é cobrado pela prefeitura com base no cadastro municipal, que é diferente da matrícula do cartório. Por isso é comum o imóvel pagar IPTU pela casa e, mesmo assim, ser uma casa não averbada.
Dá para financiar uma casa não averbada?
Em geral não. O banco avalia o imóvel pela matrícula e, sem a construção registrada, considera apenas o terreno como garantia.
Uma casa não averbada pode ser herdada?
Pode, mas o inventário fica mais lento e o imóvel entra com um valor menor do que o real. Regularizar antes facilita a partilha.
Quanto tempo leva para averbar?
Depende principalmente de a construção já ter habite-se. Quando tem, a averbação é a etapa mais rápida; quando não tem, é preciso regularizar a obra na prefeitura primeiro.
Comprei uma casa não averbada: e agora?
Se você comprou um imóvel e só depois descobriu que a construção não está na matrícula, ainda dá para resolver. O primeiro passo é levantar a documentação que existe: matrícula, projeto aprovado, alvará e habite-se, se houver. Com isso, a engenheira identifica o que falta e qual é o caminho mais curto até a averbação. Quanto antes você regularizar, mais fácil fica vender ou financiar no futuro.
Vai vender ou financiar em breve?
Quanto antes a averbação for resolvida, menos chance de perder um negócio. A engenheira Mayara De Mari (CREA-PR 158592/D) analisa seu caso e indica o caminho mais rápido até a matrícula atualizada.
